Crescono le realtà che apportano soluzioni tecnologiche innovative alla transizione digitale del patrimonio immobiliare italiano. Lo rileva l’Italian Proptech Monitor, che illustra la crescente impiego di intelligenza artificiale, IoT e metaverso nel real estate.

TAKEAWAY

• L’adozione delle tecnologie più spinte corre nel mondo immobiliare, la classe di asset più importante al mondo: il valore degli immobili a livello globale è di 217mila miliardi. È un settore fondamentale, ma ha bisogno di essere svecchiato e reso più sostenibile.
• Per quanto riguarda l’Italia, secondo il report Italian Proptech Monitor sono 273 le realtà attive nel real estate (+33% rispetto al 2021), contando startup, scaleup e altre attività convertite al digitale.
• Quali sono le tecnologie caratterizzanti la trasformazione digitale del costruito, sempre più auspicata per rendere più green ed efficiente il patrimonio immobiliare? AI, IoT e 5G, ma anche blockchain, digital twins e metaverso. Oltre al reale, si fa spazio il virtual real estate.

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Corre la digitalizzazione nel real estate anche in Italia. Lo testimoniano più fattori, il primo dei quali è la notevole crescita delle proptech. Sono 273 le realtà innovative nazionali che promuovono la transizione digitale del patrimonio immobiliare, attraverso servizi e prodotti a elevato tasso di innovazione tecnologica.

Si tratta di una crescita del 33% rispetto allo scorso anno. Lo mette in luce il report Italian Proptech Monitor, giunto alla quinta edizione, a cura dell’Italian Proptech Network all’interno del Politecnico di Milano. L’incremento è ancora più evidente se si pensa che, nel 2018, erano solo 43 le realtà mappate.

Il dinamismo italiano rispecchia una tendenza mondiale decisamente più consistente di un mercato che, secondo le previsioni, raggiungerà 86,5 miliardi di dollari nel 2032, rispetto ai 18,2 miliardi di dollari del 2022, con un tasso di crescita del 16,8% nel periodo di previsione (2022-2032).

Intelligenza artificiale, 5G, blockchain, Internet of Things, realtà virtuale e realtà aumentata sono i principali driver cui si guarda, ma non solo. In particolare, due sono oggetto di attenzione: digital twins e metaverso. A quest’ultimo proposito si parla di “virtual real estate” e di un contesto anch’esso in piena crescita.

Tutto questo è parte della digitalizzazione del real estate e dell’ambiente costruito, che si sta facendo largo a partire dalla progettazione (il BIM è un chiaro esempio applicativo), fino ad arrivare alle attività in cantiere e alla gestione degli edifici.

Proptech, la chiave della digitalizzazione nel real estate

Il concetto chiave della digitalizzazione nel real estate è “proptech”. È un termine composto da due termini: “proprietà” e “tecnologia” e comprende l’insieme degli strumenti tecnologici e dei servizi che determinate realtà del settore immobiliare utilizzano per ottimizzare il modo in cui le persone acquistano, vendono, ricercano, commercializzano e gestiscono un immobile.

Digitale e IT sono elementi integranti di un processo di modernizzazione che necessita e che richiede il real estate, un mercato che pesa parecchio a livello economico. Il valore stimato del mercato immobiliare è di 3800 miliardi di dollari nel 2022, in crescita.

Ma il valore degli immobili è decisamente più elevato: 217mila miliardi di dollari, pari a 2,7 volte il PIL mondiale. È la classe di asset più importante al mondo. Solo per fare un confronto: la capitalizzazione del mercato azionario globale è valutata 70.100 miliardi di dollari, ossia meno di un terzo.

La pandemia ha accelerato la necessità di contare su immobili sempre più “intelligenti”, in grado di gestire al meglio impianti, unità di misura e ambienti e gli smart building sono realtà che sta prendendo piede.

I benefici della tecnologia per la decarbonizzazione degli immobili

Ma quali sono i benefici che il proptech è in grado di apportare al segmento immobiliare? Diversi, a partire da un’esigenza: la decarbonizzazione gli edifici, responsabili solo in Europa del 40% dei consumi energetici e del 36% delle emissioni di gas serra.

Lo ha messo in rilievo Dirk Paelink, presidente della European Proptech Association, in occasione della presentazione dell’analisi di Italian Proptech Network. È stato sempre lui a rilevare che sono molte le imprese proptech che gravitano e che portano il loro valore aggiunto alle finalità ESG.

L’innovazione tecnologica pone attenzione alla qualità e alla sostenibilità del comparto edilizio, a partire dalla progettazione fino alla gestione dell’immobile. Ma il più evidente beneficio del proptech sul real estate è legato alla innovazione che può portare in un comparto ancorato a un modo di lavorare datato e che ha necessità di rinnovarsi proprio per essere sostenibile.

«Sarà enorme il costo che si dovrà sostenere per rendere gli edifici sostenibili. Già oggi sappiamo che nel prossimo decennio la crescita delle nuove costruzioni sarà esponenziale – ha segnalato Paelink – Qual è il costo per l’Europa? Fino al 2030 si dovranno spendere tremila miliardi per ridurre le emissioni. In termini di nuove costruzioni sostenibili, si stanzieranno 400 miliardi di euro».

Lo stesso presidente dell’Associazione europea ha segnalato quali saranno le principali tecnologie determinanti nel proptech nei prossimi cinque anni per la digitalizzazione del real estate: blockchain, 5G, AI, IoT, virtual reality, oltre a due fattori determinanti per l’innovazione del proptech e delle costruzioni, ovvero l’esperienza dell’utente e l’efficienza.

L’andamento del mercato europeo e italiano del proptech

Il proptech in Europa, in termini di investimenti, è in piena crescita. Il mercato europeo ha registrato un anno record nel 2021, raggiungendo circa il 20% degli investimenti globali, compresi oltre 200 investimenti di venture capital, per un totale di 3,8 miliardi di dollari (con una crescita del 350% rispetto al 2020).

Tra il 2011 e il 2021 si sono raggiunti i 15 miliardi di dollari. Tanti? No, se paragonati ai 75 miliardi di investimenti negli Stati Uniti. Ma il dinamismo europeo è comunque sensibile, con 3.123 startup e scaleup attive.

Come procede, invece, la digitalizzazione del real estate in Italia? Come detto, secondo la mappatura dell’Italian Proptech Monitor si contano 273 realtà proptech, che comprendono startup e scaleup ma anche quelle imprese che operano nel segmento immobiliare in grado di portare un’innovazione tecnologica, adottando quindi tecnologie per migliorare gli edifici.

Da quest’anno, è stato aggiunto nel monitoraggio anche il contech (construction technology) ai segmenti già esistenti: professional service, retail fintech, sharing economy e smart real estate.

«Rispetto al 2017-2018, quando siamo partiti, le startup e le realtà proptech sono aumentate di sei volte e mezzo. Soprattutto, siamo partiti da un settore embrionale a uno che – seppure non ancora consolidato, né strutturato – mette in evidenza realtà che hanno cominciato a proporre modelli di business più complessi, adottando sempre più tecnologie, in un contesto in cui gli investimenti stanno diventando sempre più consistenti, non solo per numero ma anche per importanza. È la conferma di un sempre maggiore interesse mostrato dal contesto del real estate tradizionale» ha affermato Stefano Bellintani, co-fondatore e coordinatore scientifico dell’Italian Proptech Network.

L’identikit di queste realtà le caratterizza come imprese giovanissime, create per lo più tra il 2018 e il 2019. Per quanto riguarda gli ambiti di attività, per la maggior parte le realtà operano nel property management (43%) e nell’asset management (37%), vale a dire nella gestione del ciclo di vita dell’edificio. Si tratta di realtà per lo più composte da 30-40enni, dove più del 70% appartengono alla generazione Y.

Digitalizzazione nel real estate: focus su AI, IoT, digital twins e blockchain

In tema di digitalizzazione nel real estate, il proptech italiano sta rivoluzionando i processi e i prodotti grazie all’introduzione delle soluzioni tecnologiche più innovative.

Come evidenzia Chiara Tagliaro, ricercatrice del REC – Real Estate Center e co-founder dell’Italian PropTech Network, «si assiste a una prevalenza di tecnologie riguardanti big data analytics, data science e data sharing», seguite da IoT e dalla sensoristica. Mentre la terza voce più consistente riguarda l’adozione di tecniche di intelligenza artificiale e di machine learning, di uso trasversale, come pure l’Internet of Things. «Molte di esse entrano a fare parte di digital twin e blockchain, che sono tra le più promettenti nei prossimi anni».

L’intelligenza artificiale verrà utilizzata nella manutenzione predittiva, in particolare, gestendo dati storici e in real time. Grazie ad algoritmi previsionali, queste tecnologie permettono (e permetteranno ancor più in futuro) di adattare il comportamento dell’edificio a determinate condizioni, in una logica ancora più spinta che va verso gli smart building.

Le tecnologie impattano in ogni fase del ciclo di vita dell’edificio, «a partire dallo studio di fattibilità alla pianificazione, fino all’asset management e alla dismissione degli immobili, anche se la gestione e manutenzione dell’immobile, inclusi facility management e property management, sono i due aspetti preponderanti per il proptech. Alcune soluzioni tecnologiche entrano praticamente in tutto il ciclo di vita: un esempio è dato dal digital twins».

La blockchain si sta rivelando interessante nella fase costruttiva dell’edificio, in particolare a livello contrattualistico, utile nella gestione dei rapporti tra i fornitori e col cantiere, oltre che nelle transazioni.

Dal metaverso al “virtual real estate”

C’è poi un altro aspetto che riguarda la digitalizzazione del real estate ed è costituito dal metaverso. Veronica Soriano, di Italian Metaverse Association, ha evidenziato la creazione di un segmento di mercato che apre a nuove opportunità, ossia il “virtual real estate”:

«È la base per connettere gli individui online. Come si può monetizzare l’investimento? Mediante trading NFT, strumenti marketing, prodotti virtuali, customer experience. Come nel mondo reale, le proprietà possono essere sviluppate, vendute o affittate anche nel metaverso. Nel momento stesso in cui si applica la tecnologia blockchain, si parla anche di digital possession: quindi, si è proprietari di asset digitali» Il virtual real estate ha un valore in forte incremento: è stimato crescerà a un tasso CAGR del 31,2% dal 2022 al 2028.

Muoversi nel metaverso, anche nel ramo immobiliare si sta dimostrando una fonte di interesse. La stessa Soriano ha rilevato come ormai gli immobili nel metaverso sembrino essere un ottimo investimento. Un esempio è fornito da TCG World, che ha recentemente annunciato una nuova partnership con Curzio Research per l’acquisto di diciannove proprietà immobiliari commerciali all’interno di TCG World Metaverse per 5 milioni di dollari. È certamente l’operazione commerciale più consistente del real estate nel metaverso, ma non l’unica, come segnala la stessa esperta.

Dal virtuale al reale, il passo verso la digitalizzazione nel real estate è ben illustrato da quanto sta facendo oggi in Italia l’Agenzia del Demanio, che ha avviato una direzione dedicata alla digital transformation.

È un passo di enorme importanza, in quanto stiamo parlando di una realtà che conta su un portafoglio immobiliare di 43 mila beni, del valore di 62 miliardi di euro. L’Agenzia intende attuare la digitalizzazione degli archivi: un progetto pilota è stato avviato su quattro sedi in Italia.

Ma già dall’anno scorso ha messo online la piattaforma UpDATe, il cloud di proprietà dell’Agenzia per la condivisione di informazioni, dati e documenti digitali con gli operatori economici coinvolti nella progettazione degli edifici.